La Ley de Propiedad
Horizontal
La Ley española de Propiedad Horizontal,
recientemente reformada, regula una
forma especial de propiedad por pisos
o locales que es la más común en nuestras
ciudades.
Según este sistema de copropiedad,
corresponde al dueño de cada piso
o local, por un lado, el derecho singular
y exclusivo de propiedad sobre su
vivienda o local y además, la copropiedad,
junto con los demás vecinos, de los
elementos comunes del edificio (escaleras,
patios, portales, ascensores, elementos
estructurales, fachadas, instalaciones
de suministros, etc.)
A cada piso o local se atribuye una
cuota de participación (en centésimas)
con relación al valor total del edificio,
que sirve de módulo para determinar
qué porcentaje de los gastos de la
comunidad ha de abonar cada propietario.
Cuando Ud. compra (o hereda, dona,
etc.) un piso en Propiedad Horizontal,
lo hace respecto a ambas cosas, esto
es, no sólo el piso sino también,
y conjuntamente, una determinada cuota
de participación en los elementos
comunes.
[arriba]
El "título
constitutivo" de la Comunidad
A la hora de adquirir una vivienda,
conviene consultar en el Registro
de la Propiedad el llamado "título
constitutivo" de la propiedad
horizontal.
Se trata de un documento que describe
el edificio en general y cada piso
o local en particular, indicando la
extensión, planta, y los anejos, tales
como plazas de garaje, buhardillas
o trasteros.
En el título se fija la cuota de
participación que corresponde a cada
piso o local, tomando como base la
superficie útil de cada piso o local
en relación con el total del inmueble,
su emplazamiento interior o exterior,
su situación y el uso que se presuma
que el propietario en cuestión va
a hacer de los elementos comunes.
El título suele contener, además,
determinadas reglas de utilización
del edificio, sus pisos y locales,
instalaciones y servicios, gastos,
administración, conservación y reparaciones,
que forman los estatutos de la Comunidad.
Es importante conocer que sólo se
pueden modificar los estatutos por
unanimidad de todos los copropietarios.
Así, por ejemplo, si en los estatutos
se prohíbe utilizar las viviendas
como oficinas abiertas al público,
si algún vecino quiere abrir una consulta
deberá conseguir la aprobación de
todos los vecinos reunidos en Junta.
[arriba]
¿Qué son
las normas de Régimen Interior?
Además de los estatutos, el conjunto
de propietarios pueden fijar normas
que regulen la convivencia y la adecuada
utilización de los servicios y cosas
comunes (por ejemplo, fijando el horario
de recogida de basuras).
Este tipo de normas también son de
obligado cumplimiento, si bien para
su modificación basta el voto de la
mayoría simple de los vecinos.
[arriba]
¿Qué obras
están permitidas?
Cada propietario sólo puede hacer
obras en su piso o local, modificando
sus elementos arquitectónicos, instalaciones
o servicios a condición de que:
* No reduzca o altere la seguridad
del edificio, su estructura general,
ni su configuración o estado exteriores.
* No perjudique los derechos de otro
propietario.
* Comunique la realización de tales
obras previamente a la Comunidad.
En el resto del edificio no puede
realizar alteración alguna y si advirtiese
la necesidad de reparaciones urgentes
deberá comunicarlo al administrador.
[arriba]
¿Qué actividades
están prohibidas?
Al propietario y al ocupante del
piso o local no les está permitido
desarrollar en él o en el resto del
edificio actividades prohibidas en
los estatutos, que resulten dañosas
para la finca o que contravengan las
normas generales sobre actividades
molestas, insalubres, nocivas, peligrosas
o ilícitas.
El Presidente de la Comunidad, a
iniciativa propia o de cualquiera
de los propietarios u ocupantes, deberá
requerir a quien realice alguna de
las anteriores actividades prohibidas
para que inmediatamente cese en las
mismas, e informarle de que si no
lo hace podrán iniciarse acciones
judiciales contra él.
Si el infractor persiste en su conducta,
el Presidente, previa autorización
de la Junta de Propietarios, puede
demandarle judicialmente. Para ello,
la Comunidad deberá obligatoriamente
valerse de Abogado, si bien no será
necesaria la asistencia de un Procurador
(aunque es muy recomendable).
Presentada la demanda, a la que debe
acompañarse la copia del requerimiento
remitido al infractor, así como la
certificación del acuerdo adoptado
por la Junta de Propietarios, el juez
puede acordar provisionalmente el
cese inmediato de la actividad prohibida,
y adoptar otras medidas cautelares.
Tras los correspondientes trámites
judiciales, el Juez dictará sentencia,
donde puede ordenar alguna o todas
las medidas siguientes:
* Que el infractor ponga fin definitivamente
a la actividad prohibida.
* Que el infractor indemnice a la
Comunidad por los daños y perjuicios
causados.
* Que el infractor sea privado del
derecho al uso de la vivienda o local
por tiempo no superior a tres años.
En cualquier caso, un abogado podrá
ofrecer asesoramiento sobre todas
estas cuestiones a la vista de las
particularidades que presente cada
supuesto concreto.
[arriba]
La unión
o división de los pisos y /o
locales
Los pisos o locales pueden ser objeto
de unión o división, ya sea material
o parcial.
En tales casos se requiere la aprobación
por unanimidad de la Junta de Propietarios,
a la que corresponde la fijación de
nuevas cuotas de participación para
los pisos reformados.
[arriba]
Las obligaciones
del propietario
Las obligaciones más destacadas del
propietario son, entre otras, las
de:
*
Respetar las instalaciones generales
de la Comunidad y demás elementos
comunes, ya sean de uso general o
privativo de cualquiera de los propietarios,
estén o no incluidos en su piso o
local, haciendo un uso adecuado de
los mismos y evitando en todo momento
que se causen daños o desperfectos.
*
Mantener en buen estado de conservación
su propio piso o local, en términos
que no perjudiquen a la comunidad
o a los otros propietarios, resarciendo
los daños que ocasione por su descuido
o el de las personas por quienes deba
responder.
*
Consentir en su vivienda o local
las reparaciones que exija el servicio
del edificio y permitir en él las
servidumbres (de paso, de luces, bajadas
de aguas) imprescindibles para la
creación de servicios comunes de interés
general (como por ejemplo, ascensor,
portería, conserjería, vigilancia,
etc.), teniendo derecho a que la Comunidad
le indemnice por los daños y perjuicios
ocasionados.
*
Permitir la entrada en su piso o
local a los efectos de lo anterior.
*
Contribuir, con arreglo a su cuota
de participación a los gastos generales
para el adecuado sostenimiento del
inmueble, sus servicios, cargas y
responsabilidades.
*
Resulta importante destacar que el
comprador de la vivienda o local responde
con el propio inmueble que adquiriere,
de las cantidades adeudadas a la Comunidad
de Propietarios para el sostenimiento
de los gastos generales por los anteriores
titulares hasta el límite de los que
correspondan al año en el que se realiza
la compra y al anterior.
En el instrumento público (escritura
de compraventa, donación, etc.) mediante
el que se transmite la vivienda o
local, el transmitente (vendedor,
donante, etc.) deberá declarar hallarse
al corriente en el pago de los gastos
generales de la Comunidad de Propietarios
o expresar los que adeuda.
Para justificar lo anterior, el transmitente
deberá solicitar al Secretario de
la Comunidad que le entregue una certificación
sobre el estado de deudas que deberá
llevar obligatoriamente al acto de
otorgamiento del documento público
(por ejemplo, la firma de la escritura
de compraventa); sin dicho documento
no podrá autorizarse el otorgamiento
de la escritura, salvo que el adquirente
le exima expresamente de esta obligación.
* Contribuir, con arreglo a su respectiva
cuota de participación, a la dotación
del fondo de reserva que debe existir
en la Comunidad de propietarios para
atender las obras de conservación
y reparación de la finca.
El fondo de reserva debe estar dotado
con una cantidad no inferior al 5
% del último presupuesto ordinario
de la Comunidad.
Con cargo al fondo de reserva la
comunidad puede suscribir un contrato
de seguro para cubrir los posibles
daños que se causen en la finca o
bien celebrar un contrato de mantenimiento
permanente del inmueble y sus instalaciones
generales.
*
Observar la diligencia debida en
el uso del inmueble y en sus relaciones
con los demás titulares y responder
ante éstos de las infracciones cometidas
y de los daños causados.
*
Comunicar al secretario de la comunidad
el domicilio en España a efectos de
citaciones y notificaciones de todo
tipo relacionadas con la Comunidad.
*
A falta de esta comunicación, se
puede tener por domicilio para citaciones
y notificaciones el piso o local perteneciente
a la Comunidad, surtiendo plenos efectos
jurídicos las entregadas al ocupante
del mismo.
Si intentada una citación o notificación
al propietario fuese imposible practicarla
en el lugar mencionado en el párrafo
anterior, se entenderá realizada mediante
la colocación de la comunicación correspondiente
en el tablón de anuncios de la Comunidad,
o en lugar visible de uso general
de la misma, expresando la fecha y
motivos por los que se procede a esta
forma de notificación, firmada por
el Secretario, con el visto bueno
del Presidente.
La notificación practicada de esta
forma produce los mismos efectos que
la realizada personalmente.
* Comunicar a quien ejerza las funciones
de secretario de la Comunidad, por
cualquier medio que permita tener
constancia de su recepción, el cambio
de titularidad de la vivienda o local.
Es decir, si Ud. vende su piso pero
olvida comunicarlo al Secretario de
la Comunidad o no lo hace saber de
modo claro, Ud. seguirá respondiendo
de las deudas de la Comunidad que
surjan después de la venta junto al
comprador (aunque Ud. podrá reclamarle
después al comprador que le reembolse
lo pagado)
[arriba]
Las obligaciones
de la Comunidad de Propietarios
La Comunidad está obligada a realizar
las obras necesarias para el adecuado
sostenimiento y conservación del inmueble
y de sus servicios, de modo que reúna
las debidas condiciones estructurales,
de estanqueidad, habitabilidad y seguridad.
Por su parte, los propietarios que
se opongan o demoren injustificadamente
la ejecución de las órdenes dictadas
por la autoridad, responderán individualmente
de las sanciones que puedan imponerse
en vía administrativa. Así, por ejemplo,
si el edificio amenaza ruina, y el
Ayuntamiento les requiere para que
lo arreglen, y por culpa de algún
vecino reticente, la Comunidad no
obedece, dicho vecino deberá pagar
personalmente la multa que en su caso
imponga el Ayuntamiento a la Comunidad.
[arriba]
Las mejoras en
el edificio
Ningún propietario puede exigir nuevas
instalaciones, servicios o mejoras
que no sean necesarios para la adecuada
conservación, habitabilidad y seguridad
del edificio (por ejemplo, cambiar
la puerta del portal por una más moderna...
etc.)
Cuando se adopten acuerdos para realizar
estas mejoras no necesarias, si cuota
de instalación excede del importe
de 3 mensualidades ordinarias de gastos
comunes, el vecino que no esté conforme
con su realización no estará obligado
a abonarlas, ni se podrá modificar
su cuota, incluso en el caso de que
no pueda privársele de la mejora o
ventaja introducida en la Comunidad.
Si el vecino disidente desea, posteriormente,
participar de las ventajas de la innovación,
deberá abonar su cuota en los gastos
de realización y mantenimiento, debidamente
actualizados aplicando el correspondiente
interés legal.
Las innovaciones que hagan inservible
alguna parte del edificio para el
uso y disfrute de un propietario requerirán,
en todo caso, el consentimiento expreso
de éste.
[arriba]
Los órganos
de gobierno de la Comunidad de Propietarios
Los órganos de gobierno de la Comunidad
son los siguientes:
La Junta de Propietarios
El Presidente y los vicepresidentes
El Secretario
El Administrador
La Junta de Propietarios
¿Qué competencias tiene la
Junta de Propietarios?
¿Cómo puede asistirse a la
Junta?
Las reuniones de la Junta
Las votaciones
¿Pueden impugnarse los acuerdos de
la Junta de Propietarios?
El acta de la Junta de Propietarios
¿Qué competencias tiene la
Junta de Propietarios?
Corresponde a la Junta de Propietarios:
* Nombrar y cesar a las personas
que ejerzan los cargos de Presidente,
Secretario y Administrador y resolver
las reclamaciones que los titulares
de los pisos o locales formulen contra
la actuación de aquellos.
* Aprobar el plan de gastos e ingresos
previsibles y las cuentas correspondientes.
* Aprobar los presupuestos y la ejecución
de todas las obras de reparación de
la finca, sean ordinarias o extraordinarias.
* Aprobar o reformar los estatutos
y determinar las normas de régimen
interior.
* Conocer y decidir en los demás asuntos
de interés general para la Comunidad,
acordando las medidas necesarias o
convenientes para el mejor servicio
común.
¿Cómo puede asistirse a la
Junta?
La asistencia a la Junta de Propietarios
puede ser personal o mediante representante
legal. También cabe apoderar a otra
persona, bastando para ello un escrito
firmado por el propietario.
Si algún piso o local pertenece
pro indiviso (conjuntamente) a diferentes
propietarios, éstos deben nombrar
un representante para asistir y votar
en las juntas.
Los propietarios que en el momento
de iniciarse la Junta no se encontrasen
al corriente en el pago de todas las
deudas vencidas con la Comunidad (y
no hubiesen impugnado judicialmente
las mismas o procedido a la consignación
judicial o notarial de la suma adeudada),
podrán participar en sus deliberaciones
si bien no tendrán derecho de voto.
El acta de la Junta debe reflejar
los propietarios privados del derecho
de voto, cuya persona y cuota de participación
en la Comunidad no será computada
a efectos de alcanzar las mayorías
necesarias para lograr acuerdos.
Las reuniones de la Junta
La Junta de propietarios debe reunirse
por lo menos una vez al año para aprobar
los presupuestos y cuentas y en las
demás ocasiones que lo considere conveniente
el Presidente o si así lo solicita
la cuarta parte de los propietarios,
o un número de éstos que representen
al menos el 25 % de las cuotas de
participación.
La convocatoria de las Juntas debe
hacerla el Presidente y, en su defecto,
los promotores de la reunión, con
indicación de los asuntos a tratar,
el lugar, día y hora en que se celebrará
en primera o, en su caso, en segunda
convocatoria.
La convocatoria debe contener una
relación de los propietarios que no
estén al corriente en el pago de las
deudas vencidas a la Comunidad y debe
advertir, en tal caso, de la privación
del derecho de voto a dichos propietarios.
Cualquier propietario puede pedir
que la Junta de propietarios estudie
y se pronuncie sobre cualquier tema
de interés para la Comunidad; a tal
efecto debe dirigir escrito, en el
que especifique claramente los asuntos
que pide sean tratados, al Presidente,
quien debe incluirlos en el orden
del día de la siguiente Junta que
se celebre.
Si a la reunión de la Junta no concurren,
en primera convocatoria, la mayoría
de los propietarios que representen,
a su vez, la mayoría de las cuotas
de participación, se señalará una
segunda convocatoria de la misma que
se celebrará sin necesidad de que
concurran los propietarios que representen
la mayoría de las cuotas de participación
(sin sujeción a "quórum")
La Junta debe reunirse en segunda
convocatoria en el lugar, día y hora
indicados en la primera citación,
pudiendo celebrarse el mismo día si
hubiese transcurrido media hora desde
la anterior. Por ello, es habitual
incluir tanto la primera como la segunda
(con media hora de diferencia) en
la misma citación.
La citación para la Junta ordinaria
anual debe hacerse, cuando menos,
con 6 días de antelación, y para las
extraordinarias, con la que sea posible
para que pueda llegar a conocimiento
de todos los interesados.
La Junta puede reunirse válidamente
aun sin la convocatoria del Presidente,
siempre que concurran la totalidad
de los propietarios y así lo decidan.
Las votaciones
Los acuerdos de la Junta de Propietarios
se sujetan, entre otras, a las siguientes
normas:
La unanimidad sólo se exige para
aprobar o modificar de las reglas
contenidas en el título constitutivo
de la propiedad horizontal o en los
estatutos de la Comunidad.
El establecimiento o supresión de
los servicios de ascensor, portería,
conserjería, vigilancia u otros servicios
comunes de interés general, incluso
cuando supongan la modificación del
título constitutivo o de los estatutos,
no exige unanimidad, sino que basta
el voto favorable de las tres quintas
partes del total de los propietarios
que, a su vez, representen las tres
quintas partes de las cuotas de participación.
La realización de obras o el establecimiento
de nuevos servicios comunes destinados
a suprimir barreras arquitectónicas
que dificulten el acceso o movilidad
de personas con minusvalía, incluso
cuando impliquen la modificación del
título constitutivo o de los estatutos,
tampoco exige unanimidad, sino que
basta el voto favorable de la mayoría
de los propietarios que, a su vez,
representen la mayoría de las cuotas
de participación.
El voto de los propietarios ausentes
de la Junta, debidamente citados,
quienes una vez informados del acuerdo
adoptado por los presentes, no manifiesten
su discrepancia por escrito al Secretario
en el plazo de 30 días naturales a
partir de la fecha en que se les comunique,
se considerarán favorables al acuerdo.
Los acuerdos válidamente adoptados
obligan a todos los propietarios.
La instalación de las infraestructuras
comunes para el acceso a los servicios
de telecomunicación (antenas colectivas,
televisión digital, etc.), o la adaptación
de los existentes, así como la instalación
de sistemas de energía solar, o bien
de las infraestructuras necesarias
para acceder a nuevos suministros
energéticos colectivos (gas natural,
electricidad, etc.) puede ser acordada,
a petición de cualquier propietario,
con el voto favorable de tan sólo
un tercio de los propietarios que
representen, a su vez, un tercio de
las cuotas de participación.
La Comunidad no podrá repercutir
el coste de la instalación o adaptación
de dichas infraestructuras comunes,
ni los derivados de su conservación
y mantenimiento posterior sobre aquellos
propietarios que no hubieren votado
expresamente en la Junta a favor del
acuerdo.
No obstante, si con posterioridad
solicitasen el acceso a los servicios
de telecomunicaciones o a los suministros
energéticos, y ello requiera aprovechar
las nuevas infraestructuras o las
adaptaciones realizadas en las preexistentes,
puede autorizárseles siempre que abonen
el importe que les hubiera correspondido,
debidamente actualizado, aplicando
el correspondiente interés legal.
Para la validez de todos los demás
acuerdos basta el voto de la mayoría
del total de los propietarios que,
a su vez, representen la mayoría de
las cuotas de participación.
En segunda convocatoria son válidos
los acuerdos adoptados por la mayoría
de los asistentes, siempre que ésta
represente, a su vez, más de la mitad
del valor de las cuotas de los presentes.
Cuando la mayoría no se pueda lograr
por los procedimientos establecidos
en los párrafos anteriores, puede
solicitarse al Juez de Primera Instancia
para que decida al respecto.
¿Pueden impugnarse los acuerdos de
la Junta de Propietarios?
Cabe impugnar los acuerdos de la
Junta de propietarios ante los tribunales
en los siguientes supuestos:
* Cuando sean contrarios a la Ley
o a los estatutos de la comunidad
de propietarios.
* Cuando perjudiquen gravemente para
los intereses de la propia Comunidad
en beneficio de uno o varios propietarios.
* Cuando supongan un grave perjuicio
para algún propietario que no tenga
obligación jurídica de soportarlo
o se hayan adoptado con abuso de derecho.
Sólo pueden impugnar judicialmente
dichos acuerdos aquellos propietarios
que hubiesen votado negativamente
en la Junta, los ausentes por cualquier
causa y los que indebidamente hubiesen
sido privados de su derecho de voto.
Para impugnar los acuerdos de la
Junta el propietario deberá estar
al corriente en el pago de la totalidad
de las deudas vencidas con la Comunidad
o proceder previamente a la consignación
judicial de las mismas.
El plazo para impugnar caduca a los
3 meses de adoptarse el acuerdo por
la Junta de propietarios, salvo que
se trate de actos contrarios a la
Ley o a los estatutos, en cuyo caso
el plazo caducará en 1 año.
Siempre resulta conveniente obtener
el consejo de un abogado sobre la
conveniencia o no de iniciar las correspondientes
acciones legales así como de las particularidades
que puede presentar el caso concreto.
El acta de la Junta de Propietarios
Los acuerdos de la Junta de Propietarios
deben reflejarse en un libro de actas
homologado por el Registrador de la
Propiedad que corresponda al edificio.
El acta de cada reunión de la Junta
de Propietarios debe expresar, al
menos, lo siguiente:
* La fecha y el lugar de celebración.
* El autor de la convocatoria y, en
su caso, los propietarios que la hubiesen
promovido.
* Su carácter ordinario o extraordinario
y la indicación sobre su celebración
en primera o segunda convocatoria.
* Relación de todos los asistentes
y sus respectivos cargos, así como
de los propietarios representados,
con indicación, en todo caso, de sus
cuotas de participación.
* El orden del día de la reunión.
* Los acuerdos adoptados, con indicación,
en caso de que ello fuera relevante
para la validez del acuerdo, de los
nombres de los propietarios que hubieren
votado a favor y en contra de los
mismos, así como de las cuotas de
participación que respectivamente
representen.
El acta deberá cerrarse con las firmas
del presidente y del secretario al
terminar la reunión o dentro de los
diez días naturales siguientes.
El acta de las reuniones debe remitirse
a los propietarios en el domicilio
designado por éste, y a falta de designación,
en el piso perteneciente a la Comunidad
o en el tablón de anuncios.
Se pueden corregir los defectos o
errores del acta siempre que la misma
exprese inequívocamente la fecha y
lugar de celebración, los propietarios
asistentes, presentes o representados,
y los acuerdos adoptados, con indicación
de los votos a favor y en contra,
así como las cuotas de participación
que respectivamente supongan y se
encuentre firmada por el presidente
y el secretario.
Dicha subsanación deberá efectuarse
antes de la siguiente reunión de la
Junta de propietarios, que deberá
ratificar la misma.
El secretario debe custodiar los
libros de actas de la Junta de propietarios.
Asimismo deberá conservar, durante
el plazo de 5 años las convocatorias,
comunicaciones, apoderamientos y demás
documentos relevantes de las reuniones.
El presidente
Es nombrado entre los distintos propietarios,
mediante elección o, a falta de candidatos,
mediante turno rotatorio o sorteo.
El nombramiento es obligatorio. Si
el propietario designado no desea
ser nombrado Presidente, podrá solicitar
ante el Juzgado de Primera Instancia
dentro del mes siguiente a su acceso
al cargo, ser relevado de tal obligación
invocando para ello las razones que
le asistan.
El juez, a través de un sencillo
procedimiento designará al propietario
que deberá sustituir, en su caso,
al Presidente en el cargo hasta que
se proceda a un nuevo nombramiento.
Igualmente podrá acudirse al juez
cuando, por cualquier causa, sea imposible
para la Junta designar al Presidente
de la Comunidad.
El Presidente ostenta legalmente
la representación de la Comunidad,
tanto en un procedimiento judicial
como fuera del mismo, en todos los
asuntos que la afecten.
No es obligatorio nombrar vicepresidentes.
En el caso de que se desee hacerlo,
su nombramiento se realiza por el
mismo procedimiento que el establecido
para la designación del Presidente.
Corresponde al vicepresidente, sustituir
al Presidente en los casos de ausencia,
vacante o imposibilidad de éste, así
como asistirlo en el ejercicio de
sus funciones en los términos que
establezca la Junta de Propietarios.
El Secretario
Las funciones del Secretario y del
Administrador son ejercidas por el
Presidente de la Comunidad, salvo
que los estatutos, o la Junta de Propietarios
por acuerdo mayoritario, dispongan
la existencia de dichos cargos separadamente
de la presidencia.
Los cargos de Secretario y Administrador
pueden acumularse en una misma persona
o bien nombrarse independientemente.
El cargo de Administrador y, en su
caso, el de Secretario-Administrador
sólo puede ser ejercido por alguno
de los propietarios o por un Administrador
de Fincas.
Los designados pueden ser cesados
en sus cargos antes del fin de su
mandato por acuerdo de la Junta de
Propietarios, convocada en sesión
extraordinaria.
El Administrador
Corresponde al Administrador realizar,
ademas de todas aquellas que se le
confieran por la Junta, las siguientes:
* Velar por el buen régimen de la
casa, sus instalaciones y servicios,
y hacer a estos efectos las oportunas
advertencias y apercibimientos a los
titulares.
* Preparar con la debida antelación
y someter a la Junta el plan de gastos
previsibles, proponiendo los medios
necesarios para hacer frente a los
mismos.
* Atender a la conservación y mantenimiento
del edificio, disponiendo las reparaciones
y medidas que resulten urgentes, dando
inmediata cuenta de ellas al Presidente
o, en su caso, a los propietarios.
* Ejecutar los acuerdos adoptados
en materia de obras y efectuar los
pagos y realizar los cobros que sean
procedentes.
* Actuar, en su caso, como Secretario
de la Junta y custodiar la documentación
de la Comunidad.
[arriba]
Los propietarios
morosos
El propietario del inmueble está
obligado al pago de las cuotas y las
derramas correspondientes dentro del
tiempo y en la forma que haya sido
determinada por la Junta de Propietarios.
En caso contrario, el Presidente
o el Administrador, si así lo acuerda
la Junta de Propietarios, pueden reclamar
la deuda judicialmente presentado
una demanda ante los Juzgados de Primera
Instancia de la localidad.
No es obligatorio para ello valerse
de abogado ni procurador. Sin embargo,
resulta muy recomendable, y dada la
complejidad de la materia, casi imprescindible
asistirse de estos profesionales,
máxime teniendo en cuenta que una
vez terminado el procedimiento puede
repercutirse el coste de sus honorarios
a la parte contraria (la llamada "condena
en costas")
La utilización de este procedimiento
requiere la previa certificación del
acuerdo de la Junta aprobando la liquidación
de la deuda con la Comunidad de Propietarios
por el Secretario, con el visto bueno
del Presidente, siempre que tal acuerdo
haya sido debidamente notificado a
los propietarios afectados.
Presentada la demanda y admitida
a tramite, el juez requiere al demandado
para que, en el plazo de 20 días,
pague a la Comunidad demandante, acreditándolo
ante el tribunal, o comparezca ante
éste y alegue, en escrito de oposición,
las razones por las que, a su entender,
no debe, total o parcialmente, la
cantidad que se le reclama.
Si el demandado no comparece ante
el tribunal o no se opone a la demanda,
el juez ordenará la ejecución de los
bienes del demandado, pudiendo ser
embargados y subastados hasta cubrir
la cantidad adeudada más los intereses,
costas judiciales y gastos notariales
causados a la Comunidad.
Incluso aunque el propietario demandado
presente un escrito de oposición a
la demanda ante el Juzgado, la Comunidad
puede pedir el embargo preventivo
de bienes del deudor suficientes para
hacer frente a la cantidad reclamada,
los intereses y las costas.
Una vez terminado el juicio, el Juez
impone las costas a la parte que haya
visto totalmente desestimadas sus
alegaciones.
La condena en costas incluirá los
honorarios del abogado y del procurador
de la parte vencedora, si hubiere
utilizado los servicios de estos profesionales
en la demanda o la contestación.
Siempre es conveniente el consejo
de un abogado quien, a la vista de
las singularidades que presenta cada
caso, informará sobre la conveniencia
de iniciar las correspondientes acciones
legales.
[arriba]
¿Puede aplicarse
la Ley de Propiedad Horizontal a las
Urbanizaciones?
El régimen de propiedad horizontal
es aplicable a las urbanizaciones
("complejos inmobiliarios privados",
según su denominación legal) que reúnan
los siguientes requisitos:
* Estar integrados por 2 o más edificaciones
o parcelas independientes entre si
cuyo destino principal sea la vivienda
o locales.
* Que los propietarios de las viviendas
o locales en que se encuentren divididos
horizontalmente participen, con carácter
inherente a dicho derecho, en una
copropiedad indivisible sobre otros
elementos inmobiliarios, viales, instalaciones
o servicios.
Las urbanizaciones pueden optar entre:
* Constituirse en una sola Comunidad
de Propietarios.
* Constituirse en una "Agrupación
de Comunidades de Propietarios".
En este caso, se someterán al régimen
normal de propiedad horizontal, si
bien con las siguientes particularidades:
El título constitutivo de la nueva
comunidad agrupada debe ser otorgado
por el propietario único del complejo
o por los presidentes de todas las
comunidades que vayan a integrar aquella,
previamente autorizadas por acuerdo
mayoritario de sus respectivas Juntas
de Propietarios.
La Junta de Propietarios está compuesta,
salvo acuerdo en contrario, por los
Presidentes de las comunidades integradas
en la agrupación, los cuales ostentan
la representación del conjunto de
los propietarios de cada comunidad.
La adopción de acuerdos para los
que se exijan determinadas mayorías
exigirá, en todo caso, la previa obtención
de la mayoría de que se trate en cada
una de las Juntas de Propietarios
de las comunidades que integran la
agrupación.
No es obligatorio que la comunidad
agrupada constituya un fondo de reserva.
Los órganos de gobierno de la comunidad
agrupada sólo pueden decidir acerca
de los elementos inmobiliarios, viales,
instalaciones y servicios comunes.
Sus acuerdos no pueden limitar las
facultades que corresponden a los
órganos de gobierno (Junta, Presidente,
Secretario, etc.) de las comunidades
de propietarios integradas en la agrupación
de comunidades.
[arriba]
(fuente: www.iabogado.com)
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